Долевая собственность: как пользоваться общей недвижимостью

Долевое владение недвижимостью – непростая задача, особенно когда дело доходит до продажи жилья или оплаты услуг ЖКХ

Об особенностях распоряжения долевым имуществом рассказывают юристы кадастровой
палаты по Удмуртской Республике. Долевая собственность – это имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц. Данный тип имущества предполагает, в частности, не
только распределение прав на владение активами в долях, но также и возможность  извлечения пропорционального дохода от коммерческого использования собственности. Вместе с тем
люди, владеющие имуществом
на праве долевой собственности,
обязаны нести, соразмерно сво-
ей доле, ответственность за ее со-
держание.
Владение и пользование иму-
ществом, находящимся в доле-
вой собственности, осуществля-
ется по соглашению между все-
ми ее участниками. Если участ-
ники общей долевой собственно-
сти не могут достичь соглаше-
ния об условиях владения и
пользования общим имуществом,
то спор разрешается в суде.
— При каких условиях мож-
но выделить доли?
Выдел доли в натуре – это спе-
циальная процедура, в резуль-
тате которой реализуется пере-
ход от общей собственности к
индивидуальной. Выделение
доли обычно проводят в ситуа-
циях, когда возникает необходи-
мость продажи недвижимости
(или ее части); желание упразд-
нить ограничения и неудобства,
основанные на совместном вла-
дении одной жилой площадью;
желание распорядиться своей
частью имущества в индивиду-
альном порядке или необходи-
мость решения конфликтов или
споров с иными собственниками
квартиры.
Участник долевой собственно-
сти вправе требовать выдела
своей доли из общего имущества
(ст. 252 ГК РФ), однако для этого
должны быть соблюдены опре-
деленные требования.
Долю в праве собственности на
имущество, находящееся в доле-
вой собственности, можно выде-
лить в натуре по соглашению
между всеми собственниками,
либо в судебном порядке. Реали-
зовать свое право на распоряже-
ние площадью гражданин может
в любой удобный момент: время,
прошедшее со дня его вступле-
ния в право собственности, роли
не играет.
В соглашении участников до-
левой собственности должны
быть определены способ и усло-
вия выдела доли одного из них.
По общему правилу при выделе
части имущества стоимость та-
кого имущества должна быть
пропорциональна выделяемой
доле. В случае несоразмерности
стоимости выделяемого имуще-
ства доле, разница должна быть
компенсирована денежной вып-
латой или в иной форме, о кото-
рой договорятся стороны.
Вышеуказанное соглашение
оформляется по количеству со-
собственников недвижимого
имущества и должно быть под-
писано каждым из них.
По понятным причинам иму-
щество не всегда может быть
разделено фактически. В дан-
ном аспекте более-менее просто
выглядит ситуация с возможно-
стью выдела доли в натуре в
жилом доме, несколько сложнее
— в многокомнатной квартире, и
практически невозможной — в
ситуациях необходимости выде-
ла доли в натуре в однокомнат-
ной квартире.
Согласно требованиям норма-
тивно-правовых актов, при вы-
делении доли в квартире выде-
ляемая часть жилой площади
должна быть полностью изоли-
рована и независима от осталь-
ной части квартиры, иметь свой
собственный вход, санузел, дол-
жна остаться пригодной для
проживания и использования по
назначению.
Выделить долю в жилом доме
возможно только в том случае,
если у каждого выделившего
долю будут самостоятельные
выходы на земельный участок.
Такой выдел можно будет осу-
ществить после реконструкции
жилого дома при получении всех
необходимых разрешений и со-
гласований.
При выделении части земель-
ного участка следует помнить о
минимальных допустимых раз-
мерах земельных наделов. В раз-
личных муниципальных образо-
ваниях эти размеры различают-
ся. На территории большинства
муниципальных образований
нашей республики они состав-
ляют 400 кв. м. Таким образом,
вновь образуемый в результате
выдела доли земельный участок
и участок, из которого он был
выделен, не могут быть меньше
этого размера.
— Особенности продажи до-
левой собственности
Прежде всего, стоит по-
мнить, что такой объект недви-
жимости нельзя продать без
согласия на это всех владель-
цев: в договоре купли-продажи
на стороне продавца будут вы-
ступать все собственники. Кро-
ме того, все они имеют преиму-
щественное право на равных
условиях и по той же цене вы-
купить долю у одного из совла-
дельцев. Это значит, что, если
один из владельцев доли решит
продать ее постороннему лицу,
он должен направить всем со-
собственникам письменное
уведомление о продаже с ука-
занием цены и других условий,
на которых доля продается. На
раздумья отводится месяц.
Если в течение этого времени
никто не выражает намерения
выкупить долю, то продавец
имеет право осуществить сдел-
ку и продать свою часть любо-
му желающему. Без соблюде-
ния этой процедуры сделка
может быть признана недей-
ствительной в судебном поряд-
ке. Отказ от приобретения со-
владельцы должны оформить в
письменном виде. При наличии
письменного отказа всех соб-
ственников до истечения ме-
сячного срока, доля в квартире
может быть продана раньше.
— Как прописать новых
жильцов?
Собственник доли в квартире
или доме имеет право зарегист-
рироваться в нем без согласия
иных сособственников, однако
для регистрации третьих лиц
потребуется их разрешение.
— Требует ли сделка по про-
даже доли нотариального удо-
стоверения?
Отчуждение долей в кварти-
ре и доме, находящемся в обще-
долевой собственности, по любо-
му виду сделок (купля-продажа,
мена, дарение) подлежит обяза-
тельному нотариальному удо-
стоверению. Это нужно для того,
чтобы предотвратить случаи
квартирного рейдерства. Глав-
ное, что проверяет нотариус, —
соблюдено ли преимуществен-
ное право покупки остальных
сособственников в случае, если
речь идет о сделке купли-про-
дажи.
Также нотариус проверит, нет
ли других претендентов на «ку-
сочек» квартиры, дееспособен
ли собственник, не является ли
он банкротом, действителен ли
его паспорт.
— Как можно продать недви-
жимость целиком, если она на-
ходится в долевой собственно-
сти?
Для таких сделок установле-
на обязательная нотариальная
форма. Допустим, что есть три
совладельца квартиры, каждый
из которых готов продать свою
1/3. Также есть третье лицо, ко-
торое желает приобрести всю
эту квартиру. Всем сторонам
сделки необходимо явиться к
нотариусу. Он запросит необхо-
димые для сделки документы,
в том числе сведения из Едино-
го государственного реестра не-
движимости, убедится в дее-
способности всех сособственни-
ков, в отсутствии порока воли и
т. д. Если владельцы долей об-
ратятся к нотариусу одновре-
менно, то в этом случае нотари-
ус не будет требовать докумен-
ты, подтверждающие извеще-
ние сособственниками друг
друга о намерении продать свои
доли. В этом случае договор по
продаже квартиры всеми сособ-
ственниками может быть за-
ключен по их желанию в виде
единого документа. Если же со-
собственники обращаются к но-
тариусу не вместе, а в разное
время, нотариус потребует под-
тверждение того, что все вла-
дельцы квартиры уведомлены о
том, что сособственник желает
продать свою часть.
При заключении договора
купли-продажи в нем поимен-
но перечисляются все продав-
цы-сособственники. Если того
требуют обстоятельства (на-
пример, сособственники — чужие
друг другу люди или находят-
ся в конфликте), то в договоре
прописывается, какую сумму
каждый из них получает при
совершении сделки.
— По какому принципу со-
собственники платят за ежеме-
сячные услуги ЖКХ – все от-
дельно или разом?
Участники долевой собствен-
ности обязаны соразмерно со
своей долей участвовать в упла-
те налогов, сборов и платежей за
услуги ЖКХ. Определить, кто
сколько платит, они могут само-
стоятельно, а если согласие не
достигнуто, то в порядке, уста-
навливаемом судом.

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *